住宅ローン審査に通らない理由とは？審査基準や通らない場合の対処法

2021.06.17更新住まいの知識

コスモ建設の黒田です。いつも記事を見てくださってありがとうございます。

住宅ローンを利用するときに避けて通れないのが、審査です。
銀行などの金融機関がおこなう審査に通らないと、住宅ローンを契約することはできません。
住宅ローンの審査では、借入金をきちんと返済できる能力があるかどうかを総合的に判断されます。
基準に満たなければ、審査に通らないということも起こり得ます！

そこで、今回は住宅ローンの審査について解説。
審査基準の項目や住宅ローンに通らない理由、通らない場合の対処方法などをご紹介します。

住宅ローンの審査基準にはどんなものがある？

住宅ローンの審査では、契約者が借入金を問題なく返済していけるかどうかを判断されます。
審査項目や基準の詳細は銀行などの金融機関によって異なりますが、以下のような項目をチェックされることが多いようです。

完済時の年齢
借入時年齢
年収
返済負担率
勤務先、勤続年数
健康状態
購入物件の担保評価
連帯保証

※国土交通省が行った「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査」より

年齢

多くの金融機関では、借入時の年齢は65歳まで完済時の年齢は80歳までという基準を設けています。
たとえば70歳の人が35年ローンを組んでも、35年間返済し続けられないだろうと判断されるからです。
もちろん、借入総額と返済年数、収入などのバランスを考えて判断されます。

年収と返済負担率

返済負担率とは年収に対する年間返済額の割合です。
収入に対して無理なく返済できる金額を判断するための目安とされています。
たとえば年収500万円の人が3,000万円借りて、月々15万円ずつ返済するなら返済負担率は36%。
返済負担率の基準は収入や金融機関によって異なりますが、多くの金融機関では35%以内を目安としています。

勤務先、勤続年数

勤務先や勤続年数からは収入の安定性を判断されます。
住宅ローンの返済期間は長いので、現在だけでなく長期にわたって安定的に収入を得られるのかを確認されるのです。
一般的に個人事業主や経営者より、給与所得者や公務員の方が安定性が高いと判断されます。

健康状態

住宅ローン契約時には団体信用生命保険に加入が必要となるため、健康状態の確認もなされます。

購入物件の担保評価

住宅ローンが返済出来なくなった場合には金融機関は物件を差し押さえて売却し、残金を回収します。
そのため、物件に担保として必要なだけの価値があるかどうかを判断します。
価値の低い物件に高額の融資はしてくれません。
また、耐震性など金融機関ごとに定める条件を満たした物件である必要もあります。

連帯保証人の返済能力

契約者本人が住宅ローンを返済できない場合に、本人に代わって返済する義務を追うのが連帯保証人です。
そのため、連帯保証人の年齢や収入なども本人同様に確認し、いざというときの返済能力があるかどうかを判断されます。

住宅ローン審査に通らない場合の理由とは？

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住宅ローンの審査は必ず通るとは限りません！
審査に通らないケースでは、こんな理由が多いです。

収入が低い、または借入金が高い

収入と借入金、月々の返済額から計算される返済負担率が高すぎると、審査に通らない可能性があります。
収入が低い、借入金額が高い、ほかのローンがある、といった場合に返済負担率が高くなってしまいます。
返済負担率は住宅ローンの返済だけではなく、すべてのローンの返済額を合算して計算されるものなので、たとえばすでに自動車ローンやショッピングローンを組んでいる場合は注意が必要です。
奨学金の借入金が影響する場合もあるようです。
収入に対して高すぎる返済負担率となってしまうローン契約は、申し込んでも審査が通らないでしょう。

過去にローンやクレジットカードで滞納歴がある

過去に利用したローンでの滞納履歴は、信用情報機関に登録されます。
これらの情報を確認し「過去に滞納手続きがある人は、住宅ローンも滞納するかもしれない」と、審査に通らない可能性があるのです。
とくに若い人でも多いのは携帯電話の月額料金の滞納によるもの。
最近の契約では端末代金を分割して利用料金に含めて支払う形が多いため、月額料金の支払いが遅れると、端末代のローン支払いが遅れたという情報になってしまうのです。
そのほか公共料金の支払いや家賃の滞納、レンタルDVDの返却遅延や未払いなどが影響する可能性もあるので要注意です。

年齢が高すぎる

先ほどもご紹介した通り、ほとんどの金融機関では借入時と完済時の年齢に制限を設けています。
また、収入が低く年齢が高い場合も審査に通りにくいようです。
10年以上続く返済期間の間、安定して収入を得続けて返済し続けられないと判断されてしまうと審査には通りません。

住宅ローン審査に通らない！そんなときにはどうすればいい？

住宅ローン審査に通らなければ、住宅ローンを利用できないし、住宅を購入できない！
住宅購入を計画している方にとっては頭の痛い問題です。

しかし、あきらめることはありません。
もしも住宅ローン審査に落ちてしまっても、こんな対処法がありますよ！

ほかの金融機関に申し込む

審査基準は金融機関ごとに異なります。
条件が同じでも金融機関を変えれば審査に通る可能性があります。
ただし「審査に落ちた」ことも信用情報に残りますので、あまり手当たり次第に複数の金融機関へ申し込むのはおすすめできません。
不動産会社に相談しながら、金融機関を選んでみましょう。

夫婦の収入を合算する

夫婦の収入を合算して判断してもらえれば、収入基準があがり審査に通る可能性が高まります。
ただし、お互いがそれぞれの連帯保証人になる点、団信保険には1人しか入れない点に注意。
どちらか1人が仕事を辞めたときには返済の負担が大きくなってしまうかもしれません。

ほかのローンを完済する

ほかのローンを完済すれば返済負担率を下げることができるので、審査に通る可能性が出てきます。
自動車ローンやショッピングローンが残っている人は繰り上げ返済などで、審査前に完済しておくことをおすすめします。

頭金をためる

頭金を増やすことができれば借入金額が下がり、返済負担率が下がります。
物件価格の20％程度の頭金を用意できるのが理想的といわれています。
借入金額を抑えることができれば、返済の負担も少なくなります。

時間を空ける

ローン滞納の履歴があって新規のローンが組めない場合、滞納の情報が消えるのを待ってから契約をするという方法もあります。
信用情報の保存期間は契約終了から5年程度です。
完済から5年経てば次のローン契約ができるようになるはず。
信用情報は信用情報機関に情報開示の手続きをして、登録情報を確認することもできますよ。

この記事のポイント

住宅ローンの審査項目はたくさんありますが、年齢や収入、物件情報やほかのローンの有無などのチェックはどれも「返済能力の有無」や「万が一の債権回収可否」の判断です。

借入金に対して収入が低かったり、過去にローンの滞納履歴があったりすると「返済能力がない」と判断されて審査に通らないかもしれません。

ただし審査基準は金融機関によってさまざまで、1ヵ所で審査に通らなかったからといってほかの金融機関でも通らないとはかぎりません。

もしも審査に通らなかったときは、申し込む金融機関を変更したり、頭金を貯めて借入金額を下げたりすると通る可能性もありますよ！

住宅ローンの審査に不安があればぜひご相談ください！