コスモ建設の黒田です。いつも記事を見てくださってありがとうございます。
マイホームの購入を検討している方なら「長期優良住宅」という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。
長期優良住宅とは、長期間にわたって安心して快適に住み続けられると、国から認められた質の良い住宅のこと。
長期優良住宅と認定を受けることで、税制面などの様々な優遇措置が受けられるのです。
この長期優良住宅について詳しい内容を理解しておくと、マイホームを購入するにあたって、とても役に立ちますよ。
今回は長期優良住宅の基準の条件や制度の内容、メリット・デメリットについて詳しくご紹介します！
長期優良住宅とは？始まった背景や目的も解説
長期優良住宅とは、長期間にわたって安心して快適に住み続けられると、国から認められた質の良い住宅のこと。
長期優良住宅の認定を受けるには、長期にわたり良好な状態で住み続けるために、大きく分けて以下の5つの対策をとらなくてはなりません。
- 長期に使用するための構造及び設備を有していること
- 居住環境等への配慮を行っていること
- 自然災害等への配慮を行っていること
- 一定以上の住戸面積を有していること
- 維持保全の期間、方法を定めていること
これらの国が定めた長期優良住宅認定制度の基準を全て満たし、所管行政庁へ申請を行うと、長期優良住宅としての認定を受けることができます。
長期優良住宅として認定されると、税金の控除や保険料の割引、補助金など金銭的に優遇措置が受けられるのです。
長期優良住宅の認定基準については、次の章でも詳しく解説していきますね。
長期優良住宅が始まった背景や目的とは？
日本の住宅の寿命は約30年と、イギリスの約77年、アメリカの約55年と比べて短いです。
これまでは、新築志向の考え方や生活水準向上による設備の変化、戦後の経済成長により、利用価値の高い高層ビルが建てられたり、「建てて、居住して、30年ほど経てば壊す」という住宅の在り方が普通でした。
しかし、住宅の解体から大量に発生する産業廃棄物が地球環境に悪影響を与えることや、住宅の寿命が短いと世代ごとに家を建ててローンを返済しなくてはいけないため、豊かな生活を送れないことが問題に。
建てては壊す住宅の扱い方ではなく、品質の良いものをつくり、手入れをしながら長く住むストック型の住宅の在り方に変化していくことが重要になってきたのです。
そのために国が定めたのが、この長期優良住宅認定制度です。
長期優良住宅の認定基準の条件とは？
「長期優良住宅」の認定を受けるためには、2009年より開始された「長期優良住宅認定制度」の基準を満たしていなくてはいけません。
前の章でも少し触れた長期優良住宅の認定基準について、具体的な認定条件を詳しくご紹介していきましょう。
【耐震性】
極めて稀に発生する大地震時の損傷のレベルの低減を図り、継続利用が容易であることが求められます。
住宅性能表示制度の耐震等級の等級2以上が必要になります。
また、大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の高さに対する割合をそれぞれ1/40以下とし、免震建築物であることも条件です。
【劣化対策】
数世帯にわたって住宅の構造躯体が使用できることが条件です。
劣化対策等級３相当であることを基本とし、床下及び小屋裏の点検口を設置すること、床下空間に330mm以上の有効高さを確保することなども必要です（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造によっても異なる）。
75年から95年程度（3世帯）、継続して使用できる措置も必要となります。
【維持管理・更新の容易性】
構造躯体に比べて設備配管等は耐用年数が短く、取り替えや補修が必要になるため、維持管理がしやすいことが求められます。
更新時の工事が軽減される措置が講じられること、構造躯体等に影響なく配管の維持管理を行えることも条件です。
【可変性（共同住宅・長屋）】
ライフスタイルの変化に応じて将来の間取り変更がしやすい措置が必要です。
【省エネルギー性】
必要な断熱性能などの冷暖房時の省エネ性能が確保されていることが条件です。
現在は認定基準項目の省エネルギー対策は「断熱等性能等級4」となっていますが、2022年10月1日から断熱性能は「ZEH水準」の基準に引き上げられる予定です。
【バリアフリー性（共同住宅等）】
将来のバリアフリー改修に対応できること。
共用廊下の幅・勾配、エレベーターの開口幅に必要なスペースが確保されていることも条件です。
【居住環境】
地域の街並みの維持向上に配慮されたものであることが条件です。
決められた景観などのルールに則って街並みに調和することが求められます。
所管行政庁が審査することになりますが、所管行政庁によって基準は異なります。
【住戸面積】
良好な居住水準の面積を確保していることが条件です。
戸建では75平米以上（少なくとも1つの階の床面積が40平米以上）、55平米を下限とし、共同住宅では55平米以上となっています。
【維持保全計画】
将来を見据えて定期的な点検・補修等の計画があることが条件です。
10年に1度は点検を行うことが求められています。
【災害配慮基準】
自然災害による被害の発生の防止または軽減に配慮されたものであることが条件です。
災害発生のリスクがある地域においては、認定を行わない地域もあるため確認が必要です。
また、そのリスクの高さに応じて所管行政庁が定めた措置を講じることも必要となります。
以上の10項目全ての基準を満たしていれば、長期優良住宅の認定を受けることができます。
ただし、バリアフリー性や可変性に関しては一戸建て住宅への適用はなしとされています。
詳しい条件については国土交通省の長期優良住宅のページもご参考ください。
また、2022年2月20日から長期優良住宅の認定対象が拡大され、認定手続きの方法もスムーズにできるよう変更があったため、確認しておきましょう。
共同住宅については区分所有者がそれぞれ認定を受ける必要がありましたが、改正によって管理組合が一括して認定を受ける仕組みになっています。
認定手続きについては、民間機関が行う住宅性能評価とあわせて長期優良住宅の確認申請を行えるように改正されています。
長期優良住宅のメリット・デメリットもチェック！
長期優良住宅のメリットとデメリットについて詳しく解説していきます。
長期優良住宅のメリット
長期優良住宅の認定を受けた住宅は、耐震性、耐久性、可変性等に優れ、住宅の性能が高く良質なため、建築コストが一般より高くなる傾向があります。
しかし、良質な住宅ストックを普及させ、世代を超えて利用し続けるために、様々な優遇措置が受けられるようになっています。
詳しく紹介していきましょう。
税の特例措置
■所得税（住宅ローン減税）での優遇
新居住宅や既存住宅の購入の場合で、控除対象限度額が2022年から2023年までに居住の場合で3,000万円から5,000万円へ引き上げ、2024から2025年までに居住の場合で2,000万円から4,500万円へ拡充されます。
■所得税（投資型減税）
自己資金のみで住宅を購入した場合、投資型減税を受けられます。
標準的な長期優良住宅の基準を満たすためにかかった性能強化費用が所得から控除される制度です。
標準的な性能強化費用相当額の10%（上限額650万円）が、その年の所得税から控除されます。
※住宅ローン減税との併用は不可
■登録免許税の税率の引き下げ（2024年3月31日までに取得した者が対象）
所有権保存登記の場合0.15 %から 0.1%へ引き下げ。
移転登記の一戸建ての場合0.3%から0.2%へ引き下げ、マンションの場合は0.3%から0.1%へ引き下げになります。
■不動産取得税の減税（2024年3月31日までに新築された住宅が対象）
一般住宅の控除額は1,200万円までですが、長期優良住宅は1,300万円まで増額されます。
■固定資産税の減額期間の延長（2024年3月31日までに新築された住宅が対象）
固定資産税が2分の1に減税される期間が、通常の住宅より延長されています。
一戸建てで一般住宅だと3年間ですが、長期優良住宅の場合5年間に。
マンションの場合は一般住宅だと5年間ですが、長期優良住宅の場合7年間に延長されます。
住宅ローンの金利引き下げ
■フラット35S（金利Aプラン）及び維持保全型
フラット35の借入金利を当初5年間は年0.5%引き下げ、6年目から10年目は年0.25％引き下げられます。
■フラット50
返済期間の上限が50年間で、住宅売却の際に、借入金利のままで購入者へ住宅ローンの返済を引き継ぐことが可能です。
地震保険料の割引
長期優良住宅の認定基準には耐震性の項目があり耐震等級2以上を満たしているため、割引が受けられます。
耐震等級2の割引率は30%、耐震等級3の割引率は50％です。
地域型住宅グリーン化事業の補助金
国土交通省の採択を受けた中小工務店で木造建築を建築すると、現在の条件では建築費の1/10以内の額で1戸当たり最大で110万円の補助金を受けることができ、ZEH水準になった際の補助金では、建築費の1/10以内の額で1戸当たり最大140万円の補助金を受けられます。
そのほか、長期優良住宅は国の認定制度であるため、高性能な家であることを認められているという付加価値があり、売却価格も高くなりやすい点もメリットでしょう。
快適で安心できる住宅に、何世代にもわたって住み継げる住宅が手に入ることも魅力といえます。
長期優良住宅のデメリット
長期優良物件の認定を受けるには、着工前の申請や完成後の点検にさまざまな手間がかかる他、建築コストのアップや申請費用がかかるなどのデメリットもあります。
建築費用が高い、申請費用がかかる
長期優良物件は認定条件を満たした高性能で良質な住宅のため、通常の住宅よりもグレードの高い構造部材や住宅設備を選ぶ必要があり、建築費用が高くなります。
また、長期優良住宅制度を申請する際には、書類作成や代行申請に別途申請費用がかかります。
一般の住宅よりもコストがかかってしまうところがデメリットでしょう。
定期的な点検とメンテナンスが必要
長期優良住宅は、品質を保つために建築した後も定期的な点検とメンテナンスが必要となります。
点検で品質を満たしていないと判断された場合は、修繕をする必要があるので、費用を負担しなくてはいけません。
点検や修繕の内容を市区町村から求められた場合には報告が必要となり、適切に実施していないと認定が取り消される場合もあります。
長期優良住宅で高性能な住宅を建てても、メンテナンスをしなければ性能は落ちてしまい、適切な維持管理をしなければ長期にわたって住むことはできません。
この記事のポイント
長期優良住宅とは、世代を超えて安全で快適に住み続けられる国から認められた質の良い住宅のこと。
長期優良住宅の認定を受けるには、「耐震性」「劣化対策」「維持管理・更新の容易性」「可変性（共同住宅・長屋）」「省エネルギー性」「バリアフリー性（共同住宅等）」「居住環境」「住戸面積」「維持保全計画」「災害配慮基準」の基準を満たす必要があります。
条件を満たしたうえで、申請を行うと長期優良住宅の認定を受けることができます。
長期優良住宅は耐久性や耐震性などの性能が高く良質な住宅のため、建築コストが高くなる傾向があるのがデメリットです。
しかし、良質な住宅ストックを普及させるためにも、長期優良住宅に認定されると税金の控除など様々な優遇措置が受けられます。
コスモ建設は、耐震性においても最高等級の3相当という安全性で、丈夫で長く住み続けられる住まいづくりをしており、長期優良住宅の建設にも対応しております。
しっかりとお客さまのご要望を聞き、家づくりをサポートいたしますのでお気軽にご相談くださいね。
×
