コスモ建設の荻原です。いつも記事を見てくださってありがとうございます。

土地探しをしていて「建ぺい率」や「容積率」といった言葉を目にしたことはありませんか？

家を建てるためには、エリアや日当たり、方角も大切ですが、建ぺい率や容積率もチェックしてほしいポイントなんです。
なぜなら、建ぺい率と容積率によっては「建てたい家が建てられなくなってしまう」事態が起こり得るからです！

家作りの基礎知識としても知っておいて損は無し！
「建ぺい率」「容積率」について、どんなものかや計算方法、規制を守りながら広く家を建てる方法や、その他の建築制限などについて解説します。

「建ぺい率」「容積率」とは？計算方法もチェック！

まずは、建ぺい率と容積率とは何なのか見ていきましょう。
それぞれ計算方法も説明しているのでチェックしてください。

「建ぺい率」とは？

建ぺい率とは、簡単に言うと「土地の中で家を建てられる面積の割合」のことです。

例えば、土地が100㎡で建ぺい率が50％のとき、建物が建てられるのは50㎡となります。

建ぺい率は建物を真上から見たときの面積なので、2階建て以上の住宅の場合は一番面積が広い階で計算します。

詳しくは後ほど説明しますが、建ぺい率は各用途地域ごとに指定されており、各行政庁の都市計画課に問い合わせるとそれぞれの地域での建ぺい率を確認できます。

なお、住宅地では建ぺい率が100％になることはほぼありませんが、商業地域など近隣の住環境を考慮しなくても良い場合は建ぺい率100％のところもあります。
敷地面積が広くなりがちな「一戸建ての平屋の家が建てたい」といった希望があるときは、建ぺい率に注意しておかなければなりません。

「容積率」とは？

容積率とは「その土地に建築可能な家の延べ床面積の割合」を示しています。
延べ床面積とは家の床面積の合計のことで、1階が40㎡、2階が35㎡の場合の延べ床面積は75㎡となります。

容積率は建ぺい率と併せて考える必要があり、例えば「土地の面積が100㎡で建ぺい率50％、容積率100％」であれば、延べ床面積で100㎡の家が建てられます。
例を挙げると、1階50㎡、2階50㎡の2階建ての家が建てられる、といった具合です。

このとき「1フロアの面積が50㎡で3階建ての家が建てたい」ということであれば、容積率が150％の土地が必要ということになります。

建ぺい率・容積率で地域性も分かる！？

先ほどもお伝えした通り、建築基準法や条例に基づいて都市計画を各行政庁ごとに行い、建ぺい率・容積率を定めています。
このため、建ぺい率と容積率からその地域の特性を垣間見ることができます。

一般的な住宅地では「建ぺい率40％・容積率80％」といった表示をよく見かけます。
これは、2階建て程度の低層住宅地が多い地域です。

高層マンションなどが立ち並ぶ商業地域の場合は容積率200％以上、最大で1,300％ということもあります。

建ぺい率や容積率の数値は「小さい方が良い・大きい方が良い」というわけではありません。
「建てたい家がきちんと建てられる土地の条件かどうか？」を見る大切な指標になっているということを押さえておいてくださいね。

建ぺい率と容積率を守りながら住宅を広く建てる方法

土地の建ぺい率や容積率が重要とは言え、希望エリアで予算にもピッタリな土地があればそこに決めてしまいたいものです。
ただ、建てたい家の形状や設備を諦めたくもないですよね。

建築物には建ぺい率や容積率に含まれない箇所や、家を広く見せる工夫もあります。
これらの緩和規定をうまく使えば、建ぺい率や容積率を守りながら広々とした家を建てられますよ。

吹き抜け

吹き抜けは2階の延べ床面積にカウントされません。
また、天井が高いと室内が広く見える効果もあります。

吹き抜けは光を多く取り込める場合が多く、家全体が明るく・広く見えるメリットがあります。

ベランダ・バルコニー

ベランダやバルコニーなどの壁に囲まれていない空間は、その先端から2ｍ以下であれば延べ床面積にカウントされません。
これは庇（ひさし）や軒についても同じです。

屋根が付いている場合は延べ床面積にカウントされてしまいますが、以下の条件がすべてそろえば免除されます。

• 手すりの上が1.1ｍ以上開いていて、バルコニーの天井高の2分の1以上あること
• バルコニーの先端からの幅が2ｍ以下であること

ロフト（小屋根裏）

高さが1.4ｍ以下のロフトは居室とは呼ばず、延べ床面積にはカウントされません。

ロフトは天井の高さが低いので主な用途は物置などに制限されてしまうデメリットはあります。
ですが、空間の有効活用やデザイン性があるということで人気の高い作りでもあります。

地下室

地下室も下記の条件付きで延べ床面積にカウントされません。

• 地下の床面から地盤までの高さが、その地下室の天井の高さの3分の1以上
• 地下室の天井と地盤面の高さの差が1ｍ以下

これらの条件の場合、建物全体の床面積の合計の3分の1までの広さの地下室なら、容積率の計算に入れなくてもよくなります。

スキップフロア

各階に少しの段差を作って、小上がりのような空間を作ったり収納を作ったりすることで目線を変える作りを「スキップフロア」と呼びます。
「スキップフロア」は空間が広く見える効果があるので、実際の延べ床面積以上に空間が広く見える効果があります。

建ぺい率や容積率で家の大きさが限定されてしまう場合に有効で、土地の広さを確保できない狭小住宅にもよく使われる手法です。

建ぺい率・容積率以外の建築制限

建ぺい率や容積率は、建築基準法や条例、その地域の都市計画との兼ね合いで決められています。
建築制限にはそれ以外にも、「高さ制限」や「斜線制限」、「日影規制」など、さまざまな物があります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

高さ制限

高さ制限は、主に低層住宅専用地域で適用される建築制限です。
低層住宅地においては建ぺい率と容積率をクリアしていても、建物の高さの制限により好みの住宅を建てられない場合もあります。

＜高さの制限がかかる例＞

• 隣家が日陰になってしまう時間が一定時間以上生じる場合
• 景観法などで建築物の高さが定められている場合
• 近隣の日当たりや風通しに配慮し、高さが制限されている場合

上記のような場合では、建物の高さを10ｍや12ｍに制限するケースがあります。

高さの制限があるかを確認するには、市町村役場で都市計画を担当している課に聞くと教えてくれますよ。

斜線制限

斜線制限には「道路斜線制限」と「北側斜線制限」の2つがあります。

道路斜線制限は、建物の前の道路への日照や風通しを確保することを目的に建物の高さを制限するもの。
道路の反対側から一定の勾配で敷地に向かって斜線を引き、その斜線の範囲内に建物が収まるよう制限されます。

北側斜線制限は、北側にある隣地の日当たりや風通しが悪くならないように建物の高さを規制するもの。
北側隣地から引いた斜線によって建築が制限されます。

日影規制

周辺地域の日照を確保するために高さ制限を行うのが日影規制です。

1年で最も影が長くなる冬至の日を基準に、一定時間以上日が当たらない土地がないよう建物の高さが制限されます。

建ぺい率と容積率を理解して理想の家を建てましょう！

土地に建てられる面積の割合が建ぺい率で、延べ床面積の上限を表すのが容積率です。
建ぺい率や容積率で家の作りが制限されてしまうこともあるので、土地探しの際には十分注意したいポイントです。

家の作りの中には、吹き抜けやバルコニーなど延べ床面積にカウントされないものもあります。
空間を上手に使うことで家を広く見せる手法もあるので、建ぺい率や容積率に引っかかるときは設計段階で相談してみてください。

都市計画の高さ制限や、斜線制限、日影規制なども併せて確認して土地探しをするようにしましょう。

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